Droit immobilier en Croatie | Aspects juridiques | Contrat de vente
Droit immobilier en Croatie - sur cette page, nous souhaitons vous présenter quelques bases juridiques de l'achat immobilier en Croatie. Les thèmes sont notamment les frais d'acquisition, le contrat de vente, l'inscription au registre foncier et la création d'une société croate.
Droit immobilier croate : aperçu et généralités
Les dispositions de la Constitution croate prévoient que les étrangers peuvent acquérir la propriété de biens immobiliers en Croatie aux conditions fixées par la loi, qui sont ancrées dans la loi sur la propriété. Il en ressort que les personnes physiques ou morales de l'Union européenne peuvent acquérir la propriété de biens immobiliers aux mêmes conditions que les personnes physiques ou morales croates. Attention : des restrictions existent pour certains types de biens, comme les surfaces agricoles et forestières, les forêts et les réserves naturelles. L'acquisition d'un bien en Croatie peut se faire de 2 façons différentes :
a) en tant que personne physique ou morale étrangère ou
b) par l'intermédiaire d'une personne morale croate.
Pour pouvoir conclure en Croatie un contrat d'achat d'un bien immobilier, vous avez besoin, en tant que personne physique ou morale étrangère, d'un numéro fiscal en Croatie, le numéro OIB, qui est généralement délivré par l'administration fiscale compétente dans un délai de 24 heures. Une fois le numéro OIB délivré, il est possible de conclure avec le vendeur un contrat de vente et de faire authentifier par le notaire la signature du vendeur.
Informations importantes sur le contrat de vente lors d'un achat immobilier en Croatie
Pour qu'un contrat de vente portant sur un bien immobilier en Croatie soit valable, il doit exister une version croate du contrat. C'est toujours la version croate qui fait foi juridiquement.
En Croatie, il existe souvent, avant le contrat de vente proprement dit, une sorte de compromis de vente avec un acompte de 10 %, car le vendeur doit souvent encore remplir des obligations avant la conclusion du contrat de vente proprement dit, par exemple : radiation d'hypothèques, preuve qu'il s'agit d'un terrain constructible, preuve que le bien vendu dispose d'un accès à la voie publique, etc. Pour l'acheteur, une certaine garantie est usuelle, sous forme d'
a) inscription provisoire de la propriété (prénotation) et / ou
b) hypothèque.
L'autorisation d'inscription de la propriété est alors authentifiée en même temps que le contrat de vente, et l'autorisation d'inscription (clausula intabulandi) est déposée chez le notaire. Le prix d'achat intégral n'est payé que lorsque toutes les obligations du contrat de vente sont remplies. Ce n'est qu'ensuite que l'autorisation d'inscription est remise par le notaire et que la personne physique ou morale étrangère peut se faire inscrire comme propriétaire au bureau du registre foncier. Le contrat de vente doit être établi par écrit et il faut le faire authentifier chez le notaire. Ce n'est que lorsque le contrat de vente est enregistré au bureau du registre foncier que la personne physique ou morale étrangère a acquis la propriété. Des avocats internationaux expérimentés en droit immobilier croate recommandent cette procédure pour donner aux acheteurs une sécurité, afin qu'ils ne se mettent pas entre les mains de vendeurs croates et que de grosses sommes ne circulent pas « sur la base de la confiance ». Si, par exemple, il existe un contrat sans autorisation d'inscription, l'acheteur peut certes poursuivre le vendeur en justice, mais la pratique montre que ce n'est pas très efficace et que de telles procédures peuvent même durer plus de 10 ans.
Frais d'acquisition lors de l'achat d'un bien immobilier en Croatie
Impôt sur le transfert de propriété | Commission d'agence | Honoraires d'avocat / frais de rédaction du contrat de vente | Frais d'inscription au registre foncier | Frais d'authentification chez le notaire | |
|---|---|---|---|---|---|
3% | 3 % + TVA | 1 à 1,5 % + TVA | env. 60 - 100 EUR. | env. 70 EUR - 90 EUR |
Durée de l'inscription au registre foncier
La durée de l'inscription au registre foncier varie d'une région à l'autre. Dans les grandes villes, l'inscription de la propriété peut prendre 1 à 2 semaines, alors qu'elle peut durer plus longtemps dans les petites localités et sur les îles. Dans le nord de la Croatie, les inscriptions ont tendance à être plus rapides que dans le sud. Il est important de déposer auprès du tribunal compétent, immédiatement après la conclusion du contrat, une demande de changement de propriétaire.
Quels documents faut-il pour une inscription au registre foncier ?
Pour se faire inscrire au bureau du registre foncier en Croatie, l'acheteur a besoin des documents suivants :
» le contrat de vente ou un autre contrat relatif à des droits réels, en original ou en copie certifiée conforme
» une attestation (original uniquement) de l'autorité locale de construction certifiant que le bien se trouve à l'intérieur de la zone constructible.
» un justificatif de la nationalité de l'acheteur étranger
» pour les personnes physiques : copie certifiée conforme du passeport
» pour les personnes morales : extrait du registre du commerce
Création d'une d.o.o. - une société croate pour l'acquisition immobilière
Avantages : a) possibilité illimitée d'acquérir des surfaces agricoles et forestières / des forêts b) raisons fiscales, par exemple lors de la revente de parts de société, on ne paie pas d'impôt en Croatie, ce qui permet de contourner l'impôt sur le transfert de propriété. Selon le droit croate, il est aussi possible d'apporter un bien immobilier à une société en tant qu'apport en capital, ce qui n'est pas non plus soumis à l'impôt sur le transfert de propriété.
Plus d'informations sur la création d'une société croate / d.o.o.
Une fois les questions juridiques réglées, vient le choix : acheter une maison en Croatie, acheter un appartement en Croatie ou acheter un terrain en Croatie.