Location de biens immobiliers en Croatie aux touristes

Pour obtenir le meilleur rendement possible de votre nouveau bien en Croatie comme investissement, il faut chercher à l'occuper si possible toute l'année. Contrairement aux locations de longue durée de biens d'habitation, pour les biens immobiliers en Croatie il faut tenir compte du fait que le changement fréquent de vacanciers entraîne un surcroît de travail. Celui-ci doit être géré de façon aussi professionnelle que possible, afin de ne pas contrarier les hôtes et de ne pas se faire une mauvaise réputation sur les portails spécialisés. Il existe pour cela quelques agences germanophones ou anglophones spécialisées dans la location de biens de vacances en Istrie, dans le golfe du Kvarner ou en Dalmatie. La Croatie bat chaque année de nouveaux records dans le secteur du tourisme.

Conseils et informations sur la location de biens de vacances aux touristes en Croatie - Panorama Scouting.

Ce ne sont pas seulement des facteurs comme la crainte du terrorisme (Égypte, Tunisie, Turquie) ou les tensions politiques qui ont fait augmenter les chiffres, mais aussi un grand nombre de résidences de vacances nouvellement construites, qui répondent tout à fait aux normes élevées d'Europe centrale. Nous prévoyons pour la Croatie une nouvelle hausse de l'intérêt pour les biens de vacances sur la côte adriatique croate dans les années à venir. Même si les prix de l'immobilier ont augmenté sur la côte, il reste des opportunités très intéressantes, et en comparaison européenne avec l'Italie, l'Espagne, la France ou l'Allemagne, les prix restent plus avantageux.

Quelles conditions faut-il remplir pour pouvoir louer un bien en Croatie ?

Pour les citoyens de l'UE, en tant que particuliers, il est possible de louer un bien en Croatie à des vacanciers sans grandes difficultés. Pour les propriétaires de pays tiers, d'autres dispositions s'appliquent : il faut créer une activité commerciale ou une société en Croatie pour pouvoir louer. Quelques points doivent néanmoins être respectés, y compris par les citoyens de l'UE :

• il faut être propriétaire du bien et être inscrit en conséquence au registre foncier (en croate : "zemljisna knjiga") et au cadastre.

• le bien doit disposer d'un permis d'usage (en croate : "uporabna dozvola"). C'est un document très important, également indispensable lors de l'achat d'un bien en Croatie. S'il n'y a pas de permis d'usage, on ne peut pas louer, ou alors il faut engager des procédures de recours coûteuses, etc.

• les conditions minimales de location sont-elles réunies ? Pour cela, une visite du logement est nécessaire, normalement effectuée par un employé de la commune compétente. Le logement est ensuite classé. Une fois que vous avez reçu le classement avec un nombre d'étoiles, vous devez apposer à vos frais, de façon visible sur votre hébergement, une plaque bleue indiquant le nombre d'étoiles attribuées. Pour la demande de classement du bien auprès de la commune, vous avez besoin d'une copie de votre carte d'identité / passeport et, le cas échéant, d'un certificat de santé.

• En règle générale, il faut désormais demander auprès de l'office de tourisme local un accès personnel en ligne pour la location. Vous y trouverez des informations sur les taxes à payer, la déclaration des hôtes, etc.

• Enfin, il faut normalement aussi demander un numéro PDV (numéro de TVA). Cela se fait auprès de l'administration fiscale croate (traitement généralement possible en ligne). Les citoyens allemands ont en général besoin d'un certificat de résidence fiscale délivré par le service des impôts de leur lieu de domicile (en raison de la convention de double imposition) pour pouvoir demander un numéro PDV en Croatie.

Si vous êtes désormais autorisé à louer votre bien en Croatie à des vacanciers, vous pouvez le faire soit en privé, soit par des agences de location locales, soit par des portails correspondants comme kroati, booking, airbnb, etc.

Important : les obligations légales (déclaration en ligne des vacanciers, paiement de la taxe de séjour et de la taxe par lit, etc.) doivent absolument être respectées. Des contrôles parfois stricts sont effectués, et l'on s'expose à de lourdes sanctions si l'on ne respecte pas ces obligations. Il est recommandé de confier la location à une agence spécialisée.

1. Quand obtient-on les revenus locatifs les plus élevés ?

Tenez compte des vacances scolaires ! Les revenus locatifs les plus élevés sont de loin obtenus pendant les vacances scolaires. Tenez compte surtout des pays d'où viennent la plupart des touristes en Croatie. La Croatie a enregistré en 2025 une année record, avec environ 21,8 millions d'arrivées et plus de 110 millions de nuitées. Le groupe de visiteurs le plus important reste celui des Allemands, ce qui facilite en plus la communication pour les propriétaires germanophones. Il faut aussi garder un œil sur le calendrier des vacances des Autrichiens, des Italiens et des Tchèques et exclure ces périodes de l'usage personnel.

2. Marketing : mettez en avant les atouts de l'emplacement de votre bien !

Votre bien a-t-il un véritable atout distinctif ? Y a-t-il à proximité de grands événements, des expositions, des salons ou des festivals ? Votre bien est-il proche d'un parc naturel ou de lieux de détente particuliers, ou d'une grande offre de loisirs ? Mettez ces atouts en avant dans votre annonce et gardez votre offre à jour.

3. Marketing : quels équipements « font mouche » auprès des vacanciers ?

À quel public souhaitez-vous louer ? Attention : « l'appât doit plaire au poisson, pas au pêcheur ». Définissez un public cible auquel votre bien convient le mieux. Si certains « indispensables » comme une connexion Internet stable et rapide, la proximité de la mer, la vue mer, une piscine, un balcon, etc. comptent pour tous les publics, les besoins des couples, des voyageurs d'affaires ou des familles diffèrent sensiblement. Si vous souhaitez par exemple louer surtout à des familles, veillez à un aménagement adapté aux enfants. Si la location aux voyageurs d'affaires doit primer, veillez par exemple à des horaires d'arrivée et de départ flexibles, au paiement par carte, etc. Voici quelques équipements qui, d'après notre expérience, rendent très souvent les hôtes satisfaits :

• Piscine à débordement (infinity)

• Accès et ascenseur adaptés aux personnes handicapées

• Accès Wi-Fi avec connexion haut débit

• Petits cadeaux et gestes sympathiques comme des corbeilles de fruits, des magazines, une bouteille de vin pétillant au réfrigérateur, des spécialités locales, une bouteille de vin, etc.

• Aménagement, équipements (TV, chaîne hi-fi, consoles de jeux) et mobilier modernes

• Articles d'hygiène

• Pouvez-vous proposer des repas à vos hôtes, en particulier le petit-déjeuner (éventuellement dans le café voisin) ?

• Documentation sur les environs, possibilités d'excursions, etc.

• Un mobilier adapté et moderne est aussi très important pour les biens de vacances destinés à la location. N'hésitez pas à vous faire conseiller à ce sujet - plus d'informations : Décoration d'intérieur en Croatie.

4. Fidélisez vos hôtes !

Seuls les vacanciers satisfaits reviennent. Par de petites attentions et un bien toujours propre, vous faites plaisir à vos hôtes actuels et vous les transformez, dans le meilleur des cas, en habitués. Les habitués n'exigent très souvent aucun frais de publicité, ou peu, et il est normalement plus simple de les retrouver que de conquérir de nouveaux clients. Restez donc en contact avec vos clients existants. Envoyez par exemple une carte de Noël ou de bonne année à vos clients.

5. Faites-vous enregistrer comme loueur en Croatie, pour la TVA et pour l'impôt sur le revenu.

Pensez à déclarer vos projets de location en Croatie. L'obligation de déclaration et l'assujettissement à l'impôt des non-résidents dépendent de la manière dont la maison est louée : directement aux touristes ou par l'intermédiaire d'une agence de voyages. Si la maison est louée directement aux touristes en tant que particulier, les non-résidents sont tenus de s'enregistrer dans le système de TVA croate avant la première location. L'impôt sur le revenu peut être payé de façon forfaitaire, ce qui nécessite une demande. La création d'une société n'est pas obligatoire, mais une société peut bien sûr aussi acheter un bien et organiser la location en tant que société. Il existe alors évidemment aussi l'obligation de tenir une comptabilité croate. Plus d'informations sur la création d'une société / d.o.o. en Croatie