Questions fréquentes sur l'achat immobilier en Croatie

Oui. Depuis l'adhésion de la Croatie à l'UE, les citoyens des États de l'UE et de l'EEE peuvent acquérir des biens immobiliers à peu près comme des citoyens croates. Des règles particulières s'appliquent aux ressortissants suisses et aux citoyens d'États hors UE, que nous expliquons dans les points suivants.

Les citoyens et les personnes morales des États membres de l'UE ainsi que d'Islande, du Liechtenstein et de Norvège acquièrent en principe des biens immobiliers aux mêmes conditions que les citoyens croates. L'accord du ministre compétent n'est pas nécessaire. Certains domaines sont exclus, en particulier les terres agricoles.

Les ressortissants suisses peuvent en principe eux aussi acquérir des biens immobiliers aux mêmes conditions que les citoyens croates. Lors de l'inscription de la propriété au registre foncier, il faut toutefois présenter en plus une attestation de séjour temporaire en Croatie.

Les ressortissants de pays extérieurs à l'UE, à l'EEE et à la Suisse peuvent acquérir la propriété si une réciprocité existe entre leur État d'origine et la Croatie. Dans ce cas, l'accord du ministère compétent est nécessaire ; il se demande par écrit.

Pas en tant que citoyen de l'UE ou de l'EEE. Les citoyens d'États hors UE ont besoin, pour l'acquisition, de l'accord du ministère de la Justice et de l'Administration à Zagreb, délivré dans le cadre d'une procédure administrative.

Des dispositions légales particulières s'appliquent aux terres agricoles, qui diffèrent de celles de l'acquisition de biens à bâtir et d'habitation ordinaires. Celui qui souhaite acquérir de telles terres devrait le faire examiner juridiquement au préalable. Une solution souvent utilisée est l'acquisition par l'intermédiaire d'une société croate.

Les acheteurs étrangers peuvent fonder une société croate (d.o.o.) et acquérir des biens immobiliers par son intermédiaire. Cela sert notamment à acquérir des terrains hors des zones constructibles ou à organiser une location touristique. Une société entraîne des obligations et des frais permanents ; au besoin, nous vous mettons en contact avec des avocats et des conseillers fiscaux spécialisés.

Le déroulement comprend pour l'essentiel : choix et visite du bien, accord verbal sur le prix et les conditions, demande du numéro OIB, examen juridique des documents, le cas échéant conclusion d'un avant-contrat avec versement d'un acompte, signature du contrat de vente authentifié par un notaire et enfin inscription au registre foncier.

L'OIB (Osobni Identifikacijski Broj) est le numéro d'identification et d'identification fiscale croate. Quiconque veut conclure en Croatie un acte juridique notarié en a besoin. C'est donc une condition préalable à l'achat immobilier.

En tant qu'étranger, on demande l'OIB en personne auprès de l'administration fiscale croate Porezna uprava, en ligne via le portail citoyen croate ou par l'intermédiaire d'un avocat muni d'une procuration. Il faut la demande remplie et le passeport. Sur place, le numéro est en règle générale délivré immédiatement ; en ligne ou avec procuration, cela prend jusqu'à huit jours. Toutes les étapes : Demander le numéro OIB.

En Croatie, on conclut souvent d'abord un avant-contrat. Il donne aux deux parties le temps de remplir leurs obligations : l'acheteur peut réunir le prix d'achat, le vendeur compléter les documents manquants. L'avant-contrat consigne déjà toutes les conditions essentielles de la vente, qui figureront ensuite dans le contrat de vente.

Un acompte ou une réservation d'environ 10 % à 20 % du prix d'achat est habituel, exigible après la signature de l'avant-contrat.

En règle générale : si l'acheteur se rétracte ou ne paie pas le solde dans les délais, il perd l'acompte. Si le vendeur se rétracte ou vend à un autre acquéreur, il doit en général rembourser à l'acheteur le double de l'acompte.

Cette phase intermédiaire dure habituellement entre un et six mois, selon les documents qui restent à clarifier. Pendant ce temps, l'avocat vérifie la régularité et l'exhaustivité des pièces ainsi que l'extrait actuel du registre foncier.

Le vendeur doit se présenter devant le notaire pour l'authentification de sa signature. L'acheteur et le vendeur signent le contrat de vente, que le notaire authentifie. L'acheteur paie ensuite le solde convenu, et le bien est remis.

Non. Il est possible que l'acheteur ne soit pas présent à la signature notariée. Toutefois, la forme concrète de cette pratique dépend des notaires concernés. Le vendeur, en revanche, doit se présenter devant le notaire.

Oui, c'est en principe possible. Comme seule la signature du vendeur doit être authentifiée devant un notaire croate, l'acheteur peut en principe aussi signer le contrat et le transmettre. Toutefois, de plus en plus de notaires croates exigent alors une notarisation (apostille) du tribunal régional compétent, authentifiée dans le pays d'origine de l'acheteur et traduite par un interprète judiciaire. Une planification soigneuse avec un avocat et un traducteur est alors recommandée.

L'avocat, le notaire ou l'agent immobilier mandaté dépose le contrat de vente avec les documents auprès du tribunal. Souvent, un blocage du registre foncier est d'abord inscrit au nom de l'acheteur ; après approbation, l'acheteur est inscrit comme propriétaire.

Les contrats portant sur des biens immobiliers en Croatie doivent impérativement être rédigés en croate, même si l'acheteur et le vendeur viennent d'autres pays. Les négociations se déroulent elles aussi le plus souvent en croate.

Un interprète judiciaire assermenté est recommandé, afin que l'oral concorde avec l'écrit et qu'une éventuelle traduction du contrat du croate vers l'allemand, l'anglais, etc. concorde avec le texte croate, qui fait foi en cas de doute. Un agent immobilier n'est ni autorisé ni tenu d'assurer des travaux de traduction.

Nous recommandons en principe, en Croatie, de faire appel à un avocat, pour la rédaction du contrat ainsi que pour la vérification de la légalité et de l'exhaustivité des documents. Le notaire s'y limite en général à l'authentification et ne se charge pas, comme en Europe centrale, de la rédaction du contrat.

Le notaire en Croatie vérifie les formalités essentielles du contrat, authentifie en règle générale la signature du vendeur sur le contrat de vente et garantit ainsi la validité juridique de la signature. La rédaction du contrat incombe en revanche à l'avocat.

L'avocat examine soigneusement les documents du bien, notamment les rapports de propriété, l'extrait du registre foncier, l'absence de dettes et par exemple la légalité des documents de construction. On s'assure ainsi que le bien peut être vendu sans litige.

Depuis l'adhésion à l'UE, la Croatie dispose d'un système de registre foncier et de cadastre de plus en plus moderne, offrant une sécurité juridique relativement transparente. Pour les biens plus anciens, des droits peuvent encore remonter à des époques antérieures, d'où l'importance de la vérification par un avocat.

La remise a lieu habituellement dès que le contrat de vente est signé et authentifié et que le prix d'achat a été intégralement payé. Le vendeur confirme d'abord la réception des fonds, ce qui lève tout obstacle à l'inscription de l'acheteur. Le transfert physique de la possession a lieu ensuite.

Les comptes séquestres (escrow accounts) sont en principe disponibles en Croatie, par exemple par l'intermédiaire d'avocats ou de notaires. Pour savoir si c'est judicieux dans un cas donné ou si d'autres moyens de garantie sont préférables, le mieux est d'en parler avec votre avocat.

En règle générale, nous recommandons de prévoir environ 7 % à 10 % du prix d'achat pour l'ensemble des frais d'acquisition. Ils comprennent surtout l'impôt sur le transfert de propriété, la commission de l'agent immobilier, les honoraires d'avocat, les frais de traduction ainsi que de petits émoluments de notaire et d'administration.

Lors d'un achat par un particulier, l'impôt sur le transfert de propriété est de 3 % (depuis le 1.1.2019). La base de calcul est le prix d'achat fixé dans le contrat de vente ou la valeur du bien fixée par l'administration fiscale.

Si le vendeur est une société inscrite au système croate de TVA et fait apparaître la TVA (25 %) dans le contrat de vente, l'impôt de 3 % sur le transfert de propriété ne s'applique pas à l'acheteur, puisque la TVA est déjà comprise dans le prix d'achat. C'est souvent le cas pour les biens neufs.

La commission habituelle de l'agent immobilier à la charge de l'acheteur est en Croatie de 3 % - 4 % plus la TVA croate. Chez Panorama Scouting, une commission acheteur de 3 % plus TVA n'est due que si un achat se réalise effectivement.

Pour des avocats compétents, on compte habituellement lors d'un achat immobilier en Croatie 1 % à 1,5 % plus la TVA, selon la charge de travail et la construction du contrat.

Chez le notaire, les frais sont relativement faibles, de l'ordre de deux chiffres ou de trois chiffres peu élevés, puisqu'il se limite en général à l'authentification. L'interprète judiciaire, l'inscription au registre foncier ainsi que les déclarations de changement entraînent d'autres petits montants, le plus souvent de trois chiffres peu élevés.

Le taux de TVA en Croatie est de 25 %.

Pour un prix d'achat de 100 000 EUR (achat privé, citoyen de l'UE, vendeur particulier), on obtient à titre d'exemple : impôt sur le transfert de propriété 3 % = 3 000 EUR, commission de l'agent immobilier 3,75 % TVA incluse = 3 750 EUR, honoraires d'avocat environ 1,25 % TVA incluse = 1 250 EUR ainsi que d'autres frais d'environ 400 EUR, soit au total environ 108 400 EUR. Les montants exacts peuvent varier selon la charge de travail et le tarif local.

Oui, depuis 2025, il existe une taxe immobilière de 0,60 à 8,00 EUR/m² par an. Elle n'est pas due si quelqu'un y est domicilié ou si le bien est loué à long terme. S'y ajoute la taxe communale, le plus souvent d'environ 1 à 2 EUR/m² par an.

La question de savoir si un impôt sur une plus-value de cession est dû lors d'une vente ultérieure dépend notamment de la durée de détention, de l'usage et de votre situation personnelle. Nous recommandons de clarifier ce point avec un conseiller fiscal avant une vente, et nous vous mettons au besoin en contact avec des experts adaptés.

Un financement par des banques croates est en principe possible pour les acheteurs étrangers, mais rarement utilisé. De nombreux acheteurs se financent dans leur pays d'origine. Nous vous indiquons volontiers des interlocuteurs pour un conseil personnalisé.

La Croatie a adopté l'euro au 1er janvier 2023. Les paiements se font donc en euros.

Les charges courantes comprennent notamment les impôts, l'électricité, l'eau, le ramassage des déchets ainsi que les taxes communales, de même que les assurances du bien. Leur montant dépend de l'emplacement, de la taille et de l'usage du bien.

En Croatie, les coûts d'électricité représentent à peu près la moitié du niveau allemand. Le montant réel dépend de la consommation et de l'usage du bien.

Une location touristique est possible, mais elle exige une licence correspondante (qu'un nouveau propriétaire doit redemander) et le respect des obligations fiscales. Les citoyens de l'UE peuvent obtenir une telle licence aux mêmes conditions que les citoyens croates. Nous vous mettons volontiers en contact avec des experts pour les détails.

En location de longue durée, le rendement brut est en moyenne nationale d'environ 4 %. La location saisonnière dans un bon emplacement rapporte environ 5 à 7 % brut. Après impôts et frais, il reste moins. S'y ajoute la perspective d'une plus-value du bien.

Non. L'achat d'un bien immobilier ne conduit pas automatiquement à un permis de séjour en Croatie. Des dispositions distinctes du droit des étrangers s'appliquent.

Après la remise, les contrats d'électricité, d'eau, de ramassage des déchets et d'autres raccordements sont transférés au nouveau propriétaire. Nos partenaires sur place vous aident volontiers pour ces démarches, parfois longues.

En principe, il existe en Croatie un droit légal d'accès public à tous les tronçons du littoral. Des particularités géographiques peuvent toutefois donner à certaines plages un caractère de fait privé. L'État, ou ses collectivités, propriétaires de la zone de plage immédiate et du littoral, peuvent cependant en louer des parties, par exemple à des hôtels, des restaurants, etc.

Pour un bien directement en bord de mer, il faut prévoir de temps à autre des mesures contre les dépôts de sel. Il faut en outre tenir compte judicieusement de la hauteur du bien au-dessus du niveau de la mer, surtout à cause du vent et des vagues pendant les mois d'hiver. Il faut aussi intégrer l'humidité de l'air, en général relativement élevée sur la côte ; si le bien n'est pas utilisé en continu, des mesures comme une aération régulière, le cas échéant un chauffage, doivent être organisées.

Pour vous, acheteur, seule la commission en usage localement de 3 % plus la TVA (croate) est due, et seulement si un achat se réalise par notre intermédiaire. Si nous ne trouvons rien de convenable, notre service est gratuit pour vous.

Nous recommandons de définir au préalable le type de bien, le budget et les critères les plus importants (surface, chambres, distance à la mer, vue mer, piscine). Il est judicieux de faire des recherches quelques semaines avant une visite, de demander des dossiers de présentation et de choisir trois à cinq biens environ pour la visite.

Un agent immobilier apporte neutralité et connaissance du marché à l'achat et vous accompagne du choix jusqu'à l'inscription au registre foncier. Pour les acheteurs étrangers, peu familiers des usages croates et du droit immobilier croate, c'est un gage de sécurité supplémentaire.