Acheter un bien immobilier en Croatie - déroulement de l'achat et contrat de vente

En Croatie, contrairement à l'Europe centrale, le vendeur n'a le plus souvent pas conclu d'exclusivité avec une agence. Il se réserve le droit de proposer son bien immobilier en Croatie lui-même ou par l'intermédiaire de plusieurs autres agences.

Selon le point de vue, il s'agit de libre concurrence ou de « Far West ». Il en résulte que souvent, par exemple :

- plusieurs agences proposent le même bien - des prix différents pour un même bien circulent sur Internet, car tous les intervenants ne répercutent pas toujours rapidement les changements de prix ou de statut

- des détails comme l'adresse exacte, les données de localisation sur Google Maps, les numéros cadastraux et les inscriptions au registre foncier ne sont pas communiqués d'emblée, car on pourrait être écarté de l'affaire.

- l'acheteur potentiel doit, auprès d'agences sérieuses et par souci de transparence, signer d'abord un contrat (formulaire de visite) garantissant à l'agence une commission en cas d'achat du bien, avant que l'adresse exacte soit révélée ou que le bien soit visité.

Les agences peu scrupuleuses ne le font pas toujours. Elles se manifestent plus tard avec des prétentions parfois « énormes », mais en partie légitimes selon le droit croate.

Il découle de ce qui précède que

- l'acheteur doit être très prudent avant de demander des informations détaillées sur un même bien à plusieurs agences.

- il est peu judicieux de mener sa recherche sur Internet comme pour un smartphone, en demandant les informations les plus précises (données cadastrales, inscriptions au registre foncier, etc., voir ci-dessus : on ne les obtiendra pas), pour ne visiter ensuite que les biens les mieux documentés.

- il est tout aussi peu judicieux de sillonner le pays « au petit bonheur » en abordant les gens. On vous citera certes parfois des offres exceptionnelles, mais on finit souvent par se faire « rouler », car les papiers des biens ne tiennent généralement pas ce que les vendeurs promettent.

Il nous paraît sensé de choisir une voie médiane :

a. effectuer une recherche environ 3 semaines avant une éventuelle date de visite

b. se faire envoyer les dossiers de présentation des biens les plus intéressants

c. choisir 3 à 5 biens à visiter réellement.

Il faut pour cela définir au préalable le type de bien (maison, appartement, terrain, etc.), le budget et les critères essentiels : m², nombre de chambres, nombre de salles de bains et de WC, distance à la mer, vue mer, piscine, etc.

Il faut garder à l'esprit qu'en Croatie aussi, la surface habitable indiquée inclut les cages d'escalier ou sas d'entrée, les balcons et les terrasses selon des pourcentages variables. L'espace réellement habitable est donc souvent nettement inférieur à ce que l'on attend en Europe centrale. Demandez donc le plan de l'appartement ou de la maison afin de déterminer la surface habitable nette (pour les biens plus anciens, il n'existe toutefois souvent pas de plan).

Ensuite, le mieux est de visiter le bien présélectionné en se faisant accompagner d'une agence. Cela présente notamment l'avantage de la présence d'une personne neutre, qui saura plus tard ce qui a été dit, ce qui est parfois nécessaire. L'acheteur potentiel ne se retrouve pas non plus sans protection face au vendeur, qui sait souvent très bien que son interlocuteur étranger connaît peu ou pas les usages d'achat croates et le droit immobilier croate.

Lors de la visite, on peut souvent encore discuter du prix du bien et s'entendre oralement sur d'éventuels détails et délais. Avant, c'est souvent peu judicieux, car les propriétaires veulent généralement s'assurer que l'intérêt d'achat est réel.

Si le cœur et la raison sont convaincus, nous recommandons de « saisir l'occasion ». Si l'un des deux ne l'est pas, nous recommandons de renoncer à l'achat.

Après l'accord, les étapes suivantes sont normalement engagées :

Demander le numéro OIB

L'acheteur a d'abord besoin d'un numéro fiscal. Il faut donc demander un numéro OIB (Osobni Identifikacijski Broj), nécessaire à toute personne qui souhaite conclure en Croatie des actes juridiques avec authentification notariée.

Un étranger a trois possibilités. D'après notre expérience, le plus simple est d'obtenir l'OIB soi-même sur place ou de charger un avocat sur place de la démarche. C'est rapide et, le plus souvent, sans questions supplémentaires.

• En personne : auprès de l'antenne compétente de l'administration fiscale croate Porezna uprava. Apportez votre passeport et remplissez en allemand la demande de numéro OIB en Croatie auprès du fisc croate.
• En ligne : depuis 2014, les citoyens de l'UE demandent l'OIB via le portail citoyen croate e-Gradani. Choisissez-y le service « Electronic PIN (OIB) assignment » et indiquez votre pays lors de la connexion. Les citoyens allemands se connectent avec leur carte d'identité et l'application AusweisApp. Les citoyens autrichiens se connectent avec ID Austria. Pour la carte d'identité allemande, il faut la fonction en ligne activée, le code PIN et un smartphone avec NFC ou un lecteur de carte.
• Avec procuration : un avocat dépose la demande pour vous. La procuration doit être rédigée en croate ou traduite.

Documents : la demande remplie et le passeport, l'original pour consultation et une copie.
Coût : en principe aucun.
Délai : sur place, le numéro est en général délivré immédiatement. En ligne ou avec procuration, l'administration fiscale traite les demandes d'étrangers sous huit jours.

Conservez soigneusement l'attestation de l'OIB. Le notaire, les administrations et d'autres organismes la demanderont. Vous aurez aussi besoin du numéro plus tard, par exemple pour transférer l'électricité et l'eau à votre nom.

Vient ensuite le compromis de vente (ou contrat préliminaire).

En principe : un contrat de vente portant sur un bien immobilier situé en Croatie est soumis au droit croate, même si le vendeur et l'acheteur ne sont pas croates.

En Croatie, on conclut souvent d'abord un compromis de vente. L'acheteur et le vendeur se donnent ainsi un délai pour remplir leurs obligations réciproques : l'acheteur dispose de ce temps pour réunir, par exemple, la totalité du prix d'achat, et le vendeur doit éventuellement encore clarifier ou compléter des documents, par exemple le certificat de performance énergétique, nécessaires à une vente et un achat légaux. La raison en est que cela demande du temps et que ces documents sont souvent payants. Beaucoup de propriétaires ne s'en occupent que lorsqu'ils sont sûrs de toucher l'argent.

En général, le compromis fixe un acompte ou une réservation (le plus souvent 10 % à 20 % du prix d'achat), exigible dès la signature du compromis.

Il est cependant tout à fait possible de convenir avec le propriétaire de ne conclure que le contrat de vente proprement dit et de régler le prix en une seule fois, à condition que les deux parties disposent de tout ce qu'exige un achat légal : des documents valables et complets, et la totalité des fonds.

Le compromis consigne toutes les conditions d'achat qui figureront plus tard dans le contrat de vente. En Croatie, il peut être rédigé soit par une agence immobilière agréée (il existe en Croatie de nombreuses agences contrôlées par l'État, qui doivent être autorisées à exercer cette activité), soit par un avocat. Le contenu essentiel du compromis devrait comprendre :

• les noms et adresses des parties contractantes

• la description du bien sur tous les points pertinents

• un extrait du registre foncier pour vérifier l'inscription du bien

• une attestation indiquant si le bien est libre de dettes ou grevé

• le prix d'achat convenu du bien ainsi que le montant de l'acompte.

• la date du rendez-vous chez l'avocat (ou chez le notaire pour l'authentification) pour la signature du contrat de vente

• les frais annexes et les éventuelles dates de paiement échelonné

• la date de remise du bien (paiement et remise)

• les accords sur ce qui se passe si le contrat de vente n'est jamais conclu, que ce soit pour des raisons de légalité du bien ou parce que les parties au compromis ne respectent pas leurs engagements.

Les accords usuels sont les suivants :

• L'acheteur perd l'acompte versé s'il renonce à l'achat ou s'il ne règle pas le solde dans le délai convenu.

• Le vendeur doit en revanche verser à l'acheteur le double de l'acompte s'il vend finalement le bien à un autre acquéreur pendant le délai ou s'il renonce à la vente.

Pendant la période entre le compromis et le contrat de vente, qui dure en général de 1 à 6 mois (selon ce qui reste à faire), l'avocat ou l'agence poursuit le traitement de l'achat. Nous recommandons en principe de faire appel à un avocat germanophone ou anglophone (dont les honoraires sont toutefois à la charge de l'acheteur), qui vérifie d'un point de vue juridique la régularité et l'exhaustivité des documents et en répond. Certains droits portant sur des biens anciens (ou des terrains) sont nés sous le droit socialiste de la Yougoslavie. Les documents datent parfois encore de cette époque et doivent aujourd'hui être appréciés différemment, selon le droit conforme à l'UE. L'extrait actuel du registre foncier est alors de nouveau contrôlé, notamment pour s'assurer que la situation de propriété ou les éventuelles charges n'ont pas changé entre-temps. Il faut aussi chercher à temps un traducteur ou interprète assermenté. Les contrats portant sur des biens en Croatie doivent être rédigés en croate, même si le vendeur et l'acheteur viennent d'un autre pays ou du même pays. Les négociations se déroulent elles aussi le plus souvent en croate, et il faut veiller à ce que ce qui est dit corresponde à ce qui est écrit. Par ailleurs, une agence immobilière n'est ni autorisée par sa licence ni tenue par son activité d'effectuer des travaux de traduction.

Pour l'authentification du contrat de vente, l'acheteur doit d'abord faire certifier sa carte d'identité ou son passeport chez le notaire. L'adresse indiquée sur la carte d'identité, ou le lieu de résidence indiqué sur le passeport, doit correspondre aux données du contrat de vente. Le vendeur et l'acheteur signent ensuite le contrat de vente en présence du notaire, et de préférence aussi de l'avocat et du traducteur. Le notaire authentifie le contrat. L'acheteur peut aussi être absent lors de la signature notariée du contrat de vente, alors que le vendeur doit comparaître devant le notaire. L'acheteur verse ensuite au vendeur le solde fixé par le contrat (ce paiement devrait passer par une banque) et la remise du bien a lieu.

L'avocat ou l'agence mandaté dépose le contrat de vente signé et les documents associés auprès du tribunal afin d'obtenir l'autorisation d'inscription au registre foncier. Une mention de blocage du registre foncier au nom de l'acheteur est d'abord inscrite (comparable à une prénotation). Une fois l'autorisation obtenue, l'acheteur est inscrit comme propriétaire au registre foncier. L'impôt sur le transfert de propriété est calculé et un avis correspondant est envoyé à l'acheteur. Cet impôt s'élève à 3 % (depuis le 1.1.2019) du prix d'achat du bien fixé dans le contrat de vente (hors mobilier) ou de la valeur du bien déterminée par l'administration fiscale (par exemple en cas de soupçon de sous-déclaration). C'est le cas pour un achat en tant que particulier. Il est souvent utile d'organiser aussi tout de suite les déclarations et changements de titulaire nécessaires : ils concernent surtout l'enregistrement auprès de la commune, les modifications des contrats ou factures d'électricité, d'eau, de ramassage des déchets et de téléphone, ainsi que les assurances habitation recommandées. Il est ici très utile, en tant que propriétaire d'un nouveau bien en Croatie, de disposer d'une personne de confiance pour les petites démarches liées au bien. Nous-mêmes ou nos partenaires sur place vous aidons volontiers ou vous mettons en relation avec des contacts adaptés si vous ne pouvez pas ou ne souhaitez pas effectuer vous-même ces démarches, parfois longues.

Frais d'acquisition lors d'un achat immobilier en Croatie - en règle générale, nous recommandons à nos clients de prévoir 7 à 10 % du prix d'achat pour l'ensemble des frais. Vous êtes ainsi plutôt du bon côté.

Les principaux postes sont :

a.) Impôt sur le transfert de propriété : 3 % (depuis le 1.1.2019) (en cas d'achat en tant que particulier, citoyen de l'UE)

b.) Honoraires d'agence : 3 % (plus TVA croate). Information sur la TVA : la loi impose (UStG, §3a, point 3) de prélever la taxe sur le chiffre d'affaires du pays où se trouve le bien et de la reverser dans ce pays.

c.) Frais d'avocat : 1 % à 1,5 % plus TVA croate (25 %) - selon la complexité de la rédaction du contrat.

Nous recommandons systématiquement de faire appel à un avocat en Croatie pour la rédaction du contrat et la vérification de la légalité et de l'exhaustivité des documents nécessaires à l'achat, car le notaire y fait qualitativement bien moins qu'en Europe centrale : il n'assure que la fonction d'authentification.

Panorama Scouting travaille avec plusieurs avocats spécialisés. Si vous le souhaitez, nous pouvons vous aider à les contacter.

d.) Frais de notaire et autres frais (interprète, registre foncier, déclarations et changements de titulaire, etc.) - selon la charge de travail et le tarif local. Notre partenaire sur place peut vous proposer de vous obtenir un numéro OIB, d'effectuer les changements de titulaire, de vous épargner certaines démarches, etc.

Vous trouverez des explications plus détaillées sur ces coûts ici : Frais d'acquisition pour un achat immobilier en Croatie.

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