Marché immobilier en Croatie 2026Qui achète de l'immobilier en Croatie
Au premier trimestre 2026, les étrangers ont acheté 1 670 biens immobiliers en Croatie, soit 14 % de moins qu'un an plus tôt. Depuis l'année record 2022, le nombre baisse chaque année. La plupart des achats viennent de Slovénie, d'Allemagne et d'Autriche. Les chiffres proviennent de l'administration fiscale croate, qui enregistre chaque contrat de vente.
Qui achète : achats par pays d'origine
En 2025, la Slovénie a remplacé l'Allemagne comme premier pays acheteur. Les achats venant d'Allemagne ont presque diminué de moitié depuis 2022. Aucun des neuf premiers pays n'a progressé, seules la Hongrie et la Pologne maintiennent leur niveau.
Les 15 pays sous forme de tableau
| Pays | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Part 2025 | Depuis 2022 | Évolution | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Slovénie | 3 296 | 3 407 | 3 533 | 2 576 | 28,1 % | moins 22 % | |
| 2 | Allemagne | 3 627 | 3 018 | 2 665 | 1 962 | 21,4 % | moins 46 % | |
| 3 | Autriche | 1 541 | 1 347 | 1 187 | 875 | 9,6 % | moins 43 % | |
| 4 | Bosnie-HerzégovineBosnie-Herz. | 612 | 493 | 469 | 464 | 5,1 % | moins 24 % | |
| 5 | Tchéquie | 768 | 683 | 586 | 460 | 5,0 % | moins 40 % | |
| 6 | Hongrie | 421 | 375 | 451 | 399 | 4,4 % | moins 5 % | |
| 7 | Pologne | 394 | 378 | 418 | 391 | 4,3 % | moins 1 % | |
| 8 | Slovaquie | 658 | 622 | 496 | 383 | 4,2 % | moins 42 % | |
| 9 | Italie | 312 | 323 | 310 | 241 | 2,6 % | moins 23 % | |
| 10 | Serbie | 170 | 168 | 140 | 185 | 2,0 % | plus 9 % | |
| 11 | Pays-Bas | 198 | 206 | 218 | 170 | 1,9 % | moins 14 % | |
| 12 | Ukraine | 82 | 104 | 112 | 135 | 1,5 % | plus 65 % | |
| 13 | États-Unis | 133 | 123 | 114 | 128 | 1,4 % | moins 4 % | |
| 14 | Suède | 225 | 183 | 159 | 98 | 1,1 % | moins 56 % | |
| 15 | Suisse | 63 | 81 | 105 | 97 | 1,1 % | plus 54 % | |
| Total des étrangers | 13 344 | 12 284 | 11 659 | 9 159 | 100 % | moins 31 % |
Nombre de contrats de vente selon le pays d'origine de l'acheteur. Graphique : les neuf premiers pays en 2025, tableau : les 15 premiers. Les terrains, les terres agricoles et les garages sont aussi comptés.
Premier trimestre 2026 : le recul se poursuit
De janvier à mars 2026, les étrangers ont acheté 1 670 biens immobiliers en Croatie. Au premier trimestre 2025, ils avaient été 1 934. Il y a aussi eu moins d'achats au total. La part des étrangers est restée la même, à un peu plus de 7 %.
| Janvier à mars | 2025 | 2026 | Variation |
|---|---|---|---|
| Tous les achats | 26 909 | 23 444 | moins 13 % |
| Achats d'étrangers | 1 934 | 1 670 | moins 14 % |
| Part de l'étranger | 7,2 % | 7,1 % | stable |
Le plus d'achats au premier trimestre 2026 : Slovénie 439, Allemagne 366, Autriche 183, Bosnie-Herzégovine 99, Tchéquie 92. Les deux années sont arrêtées début avril, donc comparables. Pour 2022 à 2024, l'administration fiscale ne publie plus de chiffres trimestriels.
Les acheteurs croates façonnent le marché
Les étrangers ne représentent qu'une petite partie du marché. En 2025, 117 795 biens immobiliers ont été vendus en Croatie, dont 108 636 à des acheteurs croates. Chez eux aussi, le nombre a baissé depuis 2022, mais de 12 % seulement.
La part des achats venant de l'étranger se situe depuis des années entre 6 et 10 %. Sur la côte, elle est nettement plus élevée. En Istrie, plus d'un bien sur quatre est allé en 2025 à un acheteur étranger, à Zadar un sur cinq. Dans les comitats de Split-Dalmatie et de Dubrovnik-Neretva, c'était environ un sur neuf, à Zagreb moins d'un sur cent.
| Année | Total | Croatie | Étranger | Part |
|---|---|---|---|---|
| 2018 | 108 914 | 101 821 | 7 093 | 6,5 % |
| 2019 | 108 153 | 100 965 | 7 188 | 6,6 % |
| 2020 | 102 779 | 96 513 | 6 266 | 6,1 % |
| 2021 | 123 894 | 114 317 | 9 577 | 7,7 % |
| 2022 | 137 386 | 124 042 | 13 344 | 9,7 % |
| 2023 | 137 479 | 125 195 | 12 284 | 8,9 % |
| 2024 | 135 304 | 123 645 | 11 659 | 8,6 % |
| 2025 | 117 795 | 108 636 | 9 159 | 7,8 % |
Comparaison des régions côtières
Près de quatre biens sur dix en Croatie sont vendus sur la côte. En 2025, les sept comitats côtiers ont enregistré 46 004 achats, soit 39 % de tous les achats du pays. Au premier trimestre 2026, la part était de 43 %.
En 2025, c'est dans le comitat de Primorje-Gorski kotar et en Istrie qu'il y a eu le plus d'achats. Seuls Zadar et Lika-Senj ont progressé. Au premier trimestre 2026, Zadar était le comitat côtier ayant enregistré le plus d'achats.
| Comitat | Achats 2025 | par rapport à 2024 | Janv. à mars 2026 | Part de l'étranger 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Primorje-Gorski kotarPrimorsko-goranska | 9 970 | moins 32 % | 1 915 | 15,5 % |
| IstrieIstarska | 9 807 | moins 16 % | 1 933 | 26,9 % |
| ZadarZadarska | 8 569 | plus 11 % | 2 165 | 20,9 % |
| Split-DalmatieSplitsko-dalmatinska | 8 391 | moins 24 % | 1 966 | 11,9 % |
| Sibenik-KninSibensko-kninska | 3 999 | moins 22 % | 847 | 18,8 % |
| Dubrovnik-NeretvaDubrovacko-neretvanska | 2 770 | moins 18 % | 696 | 11,4 % |
| Lika-SenjLicko-senjska | 2 498 | plus 6 % | 537 | 12,0 % |
| Total côte | 46 004 | moins 18 % | 10 059 | 18,1 % |
Achats de tous les acheteurs, donc Croates et étrangers, arrière-pays compris. Part de l'étranger : exploitation des données de l'administration fiscale dans le bulletin Opereta n° 5, état février 2026, chiffres 2025 provisoires.
Touristes et acheteurs : la comparaison
Les Slovènes sont ceux qui achètent le plus par rapport à leurs séjours de vacances. Pour 1 000 touristes slovènes, il y a eu en 2024 plus de deux achats immobiliers. Les Allemands sont à un peu moins d'un achat.
En tête, on trouve surtout des pays voisins. De là, la côte est facilement accessible en voiture. Notre expérience : celui qui arrive vite utilise plus souvent son bien. Le trajet court est donc pour beaucoup d'acheteurs une raison importante d'acheter. La Suède fait exception. Le pays est éloigné, et pourtant on compte 0,7 achat pour 1 000 touristes.
Les Britanniques, les Italiens et les Polonais viennent souvent en Croatie, mais achètent rarement. Pour le Royaume-Uni, on ne compte qu'un dixième d'achat pour 1 000 touristes.
| Pays | Touristes | Achats | pour 1 000 |
|---|---|---|---|
| Slovénie | 1 571 000 | 3 533 | 2,2 |
| Slovaquie | 500 000 | 496 | 1,0 |
| Bosnie-Herzégovine | 515 000 | 469 | 0,9 |
| Allemagne | 3 072 000 | 2 665 | 0,9 |
| Tchéquie | 729 000 | 586 | 0,8 |
| Autriche | 1 510 000 | 1 187 | 0,8 |
| Suède | 231 000 | 159 | 0,7 |
Touristes : arrivées dans les hébergements commerciaux en 2024 selon l'office croate de la statistique DZS. Achats 2024 selon l'administration fiscale. Le tableau montre les sept pays ayant le plus d'achats pour 1 000 touristes.
Marché immobilier en Croatie 2026 : perspectives
Le recul se poursuit en 2026, mais pas partout. Dans le comitat de Zadar, le nombre d'achats a augmenté de 17,5 % au premier trimestre. Split-Dalmatie et Dubrovnik-Neretva ont eux aussi progressé. L'Istrie et Primorje-Gorski kotar ont en revanche continué de reculer. Zadar passe ainsi pour la première fois devant Primorje-Gorski kotar et occupe la deuxième place derrière Zagreb.
Les prix ne baissent pas pour l'instant. Dans notre relevé de septembre 2026, le prix moyen des annonces sur la côte était de 4 180 EUR/m², soit près de 8 % de plus qu'en 2025. L'administration fiscale publiera probablement les chiffres complets des achats 2026 au printemps 2027. Nous les ajouterons alors ici.
Questions fréquentes
Combien d'étrangers achètent un bien immobilier en Croatie ?
En 2025, on a compté 9 159 contrats de vente, soit 7,8 % de tous les achats en Croatie. Le record date de 2022, avec 13 344. De janvier à mars 2026, 1 670 achats se sont ajoutés.
De quels pays viennent les acheteurs ?
Surtout de Slovénie avec 2 576 achats, d'Allemagne avec 1 962 et d'Autriche avec 875. Ensemble, ces trois pays représentent 59 % de tous les achats venant de l'étranger.
Combien d'Allemands achètent un bien immobilier en Croatie ?
En 2025, il y a eu 1 962 achats, soit 46 % de moins qu'en 2022, avec 3 627. En 2016, il y en avait eu 1 085. Au premier trimestre 2026, 366 se sont ajoutés. Après la Slovénie, l'Allemagne est le deuxième pays acheteur.
Les prix ont-ils baissé à cause de la demande plus faible ?
Non. Les prix des annonces sur la côte ont augmenté de 35 % de 2022 à 2026, pour atteindre en moyenne 4 180 EUR/m². Moins de 5 % seulement des annonces ont vu leur prix baisser en 2026.
Conclusion : moins d'acheteurs, mais des prix plus élevés
Depuis 2022, le nombre d'achats venant de l'étranger a baissé de près d'un tiers. Sur la même période, les prix des annonces sur la côte ont augmenté de 35 %, de 3 090 à 4 180 EUR/m². Les vendeurs baissent donc à peine leurs prix, bien qu'on achète moins. Dans notre relevé 2026, sur 7 652 annonces avec comparaison de prix, seules 371 sont devenues moins chères, soit moins de 5 %.
Achats et prix dans les régions côtières
| Région | Achats | Prix | Achats 2022 → 2025 | Prix 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|
| IstrieIstarska | −31 % | +38 % | 14 315 → 9 807 | 3 150 → 4 350 € |
| Golfe du KvarnerPrimorje-Gorski kotar | −16 % | +36 % | 11 920 → 9 970 | 2 952 → 4 010 € |
| Dalmatie du NordZadar, Sibenik-Knin | −11 % | +39 % | 14 174 → 12 568 | 2 810 → 3 910 € |
| Dalmatie centraleSplit-Dalmatie | −28 % | +28 % | 11 599 → 8 391 | 3 440 → 4 410 € |
| Dalmatie du SudDubrovnik-Neretva | −19 % | +37 % | 3 421 → 2 770 | 3 340 → 4 560 € |
Achats de tous les acheteurs par comitat, donc Croates et étrangers, arrière-pays compris. Prix : prix des annonces Panorama Scouting, relevés de 2022 et de septembre 2026. Prix en EUR/m².
Sources : Porezna uprava, administration fiscale croate, Evidencije prometa nekretnina, état au 02.04.2026, valeurs 2025 provisoires, premier trimestre 2025 selon Lider d'avril 2026. Drzavni zavod za statistiku, Turizam u 2024. Panorama Scouting, Prix de l'immobilier en Croatie 2026. État de la page : octobre 2026.